Lieber Leser, heute also eröffnen auch wir zeitgemäss einen Blog, der sich mit dem Thema Fincas in der Comunidad Valencia, speziell in der Provinz Castellon, befasst.
Aufgrund unzähliger Anfragen wollen wir heute mit einer kurzen Einführung in das Baurecht beginnen.
Aufgrund unzähliger Anfragen wollen wir heute mit einer kurzen Einführung in das Baurecht beginnen.
Fincas mit mehr als 10.000 m² Fläche:
Unabdingbare Grundvoraussetzung für die Errichtung eines zum dauerhaften Wohnen geeigneten Gebäudes sind mind. 10.000 m² Land sowie Wasser. Hier wird regelmässig ein eigener Brunnen oder die Vorlage von Wasseraktien anerkannt. In manchen Gemeinden wird auch ein Wasserdepot anerkannt, was wir Ihnen jedoch aus wirtschaftlichen Gründen nicht empfehlen können, da das anzuliefernde Wasser zu vergleichsweise hohen Unterhaltskosten des Hauses führt.
Wasseraktien werden von lokalen Brunnenbetreibergesellschaften verkauft und sind mit dem Recht verbunden, eine in der Aktie spezifizierte Fläche dauerhaft zu bewässern. Diese Vorschrift stammt aus der Zeit, als die Brunnengesellschaften landwirtschaftliche Plantagen mit Wasser versorgt haben – für Ihr Wohnhaus bietet bereits eine Aktie ausreichend Wasser. Die Anzahl der zu erwerbenden Aktien wird von der jeweiligen Gesellschaft festgelegt; im günstigsten Fall wird Ihnen eine Aktie verkauft, teilweise bestehen die Gesellschaften auch darauf, dass Sie Aktien analog der jeweiligen Gesamtgrösse Ihrer Finca erwerben.
Strom ist nicht Bedingung für die Erteilung einer Baugenehmigung. 70 % des Warmwassers müssen Sie mit alternativer Energie, z.B. Solarpaneelen erzeugen.
Je Finca ist – unabhängig von der Grundstücksgrösse - nur ein Baukörper genehmigungsfähig. Ein erfahrener Architekt hat hier jedoch einen gewissen Gestaltungsspielraum, so dass man verschiedene Bauteile fest miteinander verbinden kann. Für Ihren Bauplatz gibt es Abstandflächen zu den Nachbarn und öffentlichen Wegen einzuhalten; die Gebäude dürfen eine Firsthöhe x nicht überschreiten.
Ferner benötigen Sie zur Erlangung einer Baugenehmigung und Errichtung Ihres Hauses:
ein Bodengutachten - eine Studie über die Umweltverträglichkeit Ihres Hauses und die Einordnung in die jeweilige Landschaft - eine Studie über die Sicherheit und Gesundheit auf der Baustelle - eine Versicherung, die Ihnen 10 Jahre Gewährleistung auf die Konstruktion gibt
Darüber hinaus fallen verschiedene weitere Gebühren für die Abnahme Ihres Hauses, die Eintragung des Gebäudes im Grundbuch etc. an.
Die Gesamtkosten von der Beantragung der Baugenehmigung bis zur Eintragung Ihres Hauses im Register summieren sich rasch auf mind. 20.000 bis 40.000 Euro (die Spanne entsteht aus dem Umstand, dass der überwiegende Teil der Kosten naturgemäss prozentual zur Grösse Ihres Hauses wächst). Dafür haben Sie jedoch auch die Gewähr, dass Ihr Haus legal und – bei Auswahl eines erfahrenen Teams – fachgerecht errichtet wurde.
Eine gewerbliche Nutzung einer Finca Rustica ist normalerweise nicht gestattet. Auf Anfrage bei der jeweiligen Gemeinde und der Comunidad Valencia werden im Einzelfall Sondergenehmigungen erteilt. Hierbei wird regelmässig eine einmalige Abgabe pro überbautem m² Land an die Kommune fällig, da die Kommune an der erheblichen Wertsteigerung einer solchen Parzelle partizipieren möchte.
Bitte verstehen Sie diese kurze Einführung bitte als das, was es ist: eine Einführung…..
Das Privileg, auf einer ehemals landwirtschaftlich genutzten Fläche legal ein Wohnhaus errichten zu dürfen, hat seinen Preis und erfordert den Sachverstand und die Erfahrung eines gestandenen Teams von professionellen Dienstleistern.
Über das Vorgenannte hinaus gibt es eine Fülle von Details zu beachten, damit sich Ihr Vorhaben relativ reibungslos realisieren lässt.
Bitte begeben Sie sich mit Ihrem Vorhaben von Anfang an nur in die Hände fachkundiger Vermittler, die die notwendige Erfahrung aufgrund realisierter Vermittlungen und – im Idealfall – durchgeführter Bauvorhaben dokumentieren können, damit Ihr Vorhaben nicht unnötig erschwert wird oder gar scheitert.
Gerne überzeugen wir Sie von unserer Kompetenz und unterbreiten Ihnen ein detailliertes Angebot aus einer Hand. In unserem in Jahren gewachsenen Team finden Sie, was Sie benötigen: bildschöne Fincas zu marktgerechten Preisen, eine eingesessene Baufirma mit zahlreichen Referenzen, gewachsene Kontakte zu den jeweiligen Gemeinden, mehrsprachige Architekten, Brunnenbauer, Anwälte und nicht zuletzt uns selbst, die wir Ihnen fast jede Frage umgehend beantworten können.
Fincas mit weniger als 10.000 m² Fläche
Für Grundstücke, die weniger als 10.000 m² Fläche aufweisen, gibt es legal keinerlei Baugenehmigungen zur Errichtung eines zur dauerhaften Bewohnung geeigneten Gebäudes. Genehmigungsfrei dürfen Sie in der Regel ein sog. Casa de Aperos (entspricht in etwa einem Schuppen für landwirtschaftliche Geräte) errichten mit einer Maximalgrösse von 5 x 4 Metern. In der Praxis werden diese Schuppen oft im Laufe der Jahre erweitert, obwohl dies bei genauer Auslegung des Gesetze nicht zulässig ist. Dies geschieht also immer auf eigene Verantwortung.
Das Abstellen eines Wohnwagens kann Ihnen auf Ihrem eigenen Grund und Boden normalerweise niemand verwehren, sofern dieser nicht fest mit dem Boden verbunden wird. Auch dies wird in der Praxis anders gehandhabt, allerdings wiederum auf eigenes Risiko.
Das Abstellen eines sog. Motorhomes, also eines Wochendhauses auf Rädern, ist ein umstrittenes Thema, denn hier befinden Sie sich nach unserer Auffassung in einer „Grauzone“. Sofern dieses mobile Wochendhaus mobil - also auf Rädern – verbleibt, sollte es eigentlich ebenfalls genehmigungsfrei sein. Allerdings wird von einigen Gemeinden die Auffassung vertreten, dass jegliches Gebäude, dass zur dauerhaften Bewohnung geignet ist, genehmigungspflichtig ist. Und dies ist ja gerade bei Grundstücken unter 10.000 m² nicht möglich. Im Zweifel sollten Sie hier, um nachträgliche Hindernisse zu vermeiden, bei der jeweiligen Gemeinde direkt anfragen.
Bei im Landregister und/oder Kataster eingetragenen Gebäuden (teilweise finden Sie auf dem Gelände nur noch Mauerreste) kann im Einzelfall bei der Gemeinde ein Wiederaufbau des ursprünglich vorhandenen beantragt werden.
Ferner finden Sie teilweise Liegenschaften, die vor gewissen Stichtagen errichtet wurden und daher trotz Unterschreitung der heute gültigen Mindestgrösse von 10.000 m² seinerzeit legal errichtet wurden und auch im jeweiligen Landregister als solche verzeichnet sind.
Wir hoffen, Ihnen zumindest einen kurzen Überblick über die legalen Möglichkeiten aufgezeigt zu haben.
Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass das Vorgenannte keinerlei Anspruch auf Richtigkeit oder Vollständigkeit erhebt, da sich die Gesetze und Durchführungsbestimmungen ständig weiterentwickeln und darüber hinaus auch von den jeweiligen Gemeinden unterschiedlich ausgelegt werden. Ferner gibt das Ausgeführte teilweise die subjektive Meinung des Verfassers wieder.
Insofern übernehmen wir keinerlei Haftung für das Vorgenannte und empfehlen Ihnen, grundsätzlich Ihren individuellen Einzelfall mit uns zu besprechen und darüber hinaus ggf. weiteren, fachkundigen Rat einzuholen.
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