Fincas um Calig an der Costa del Azahar

Bürokratie Cedula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) Calig Costa Azahar

2009-08-25T15:13:00.003+02:00

Man hört ja ab und an einen gewissen Unmut über die ausgeuferte Bürokratie in Deutschland. Ich vermag nicht zu beurteilen, ob DE diese Systeme exportiert oder andere Mitgliedsstaaaten der EU die selbigen importieren oder kopieren. Aus der täglichen Arbeit eines professionellen Finca-Vermittlers kann ich nur berichten, dass in Spanien mittlerweile die behördlichen Auflagen der deutschen Gründlichkeit in keiner Weise nachstehen. Vor zwei Wochen hatten wir bei der Vermittlung einer wunderbaren Villa auf einer Finca rustica festgestellt, dass die Verkäufer der Immobilie trotz Einschaltung von kostenpflichtigen Beratern nach Jahren nocht nicht im Besitz einer sog. Cédula de Habitabilidad (auf Deutsch in etwa Bewohnbarkeitsbescheinigung) waren. Zumindest um Calig hat nach persönlicher Einschätzung nicht mal die Hälfte der bebauten Fincas diese Bescheinigung, die in der Praxis spätestens dann eine entscheidende Rolle spielt, wenn man eine Finca an das öffentliche Stromnetz anschliessen will. Also mit Architekt und standby unsere Anwältin zum aparejador (technischen Architekten) der Gemeinde. Die Details dieser unvergesslichen, zweistündigen Begegnung erspare ich Ihnen, nicht vorenthalten möchte ich Ihnen jedoch die Liste der beizubringenden Unterlagen - im Original auf spanisch:

DNI / NIF empresa y DNI representante
Escritura propiedad del solar / Acreditación de compradores
Certificado final de obra (arquitecto y aparejador, visado)
Licencia mcpl. de obras (todas las hojas)
Certificado del arquitecto que acredite que se han realizado las obras de acuerdo con el proyecto que sirvió de base para licencia.
Impreso de alta en el Impuesto de Bienes Inmuebles (modelo 902N)
Escritura de obra nueva y división horizontal (varias vieviendas) / vinculación (suelo rustico)
Certificado de las compañias suministradoras (luz y agua), acreditando que se han abonado los derechos de los acometidas y que se hallan en condiciónes para ser contratados
Certificado de agua potable (potabilizadora)
Impresos estadísticos cumplimentados y visados
Boletín del instalador de eletricidad
Boletín de fontanería
Certificado arquitecto, Acusticas Ley 7/2002 GV y 37/2003
Certificado arquitecto, CPI 96
Certificado de los técnicos, de la terminacíón de la urbanizacíón
Certificado de Telecomunicaciones
Licencia de obras de la red, transformador y entronque, de las líneas de electricidad

Alles verstanden ? Wir schon: hier kommt Arbeit…..

Unsere Empfehlung: kaufen Sie Land nur von professionellen Vermittlern und bauen Sie nur mit einer spanischen! (würden Sie in DE mit einer spanischen Firma Ihre Villa bauen?) Baufirma, die nachweisbar Referenzobjekte vorzeigen kann, und im Idealfall über einen eigenen Architekten verfügt. Warum dies von Vorteil ist, erklären wir ein andermal….

N.I.E. Nummer Castellon

2009-08-22T11:59:00.003+02:00

Erfreuliches aus der Provinz: im Moment wird die zur Beurkundung einer Immobilie gleich welcher Art erforderliche N.I.E. Nummer binnen zwei ca. Wochen erteilt. Sofern man dem jungen Mann am dritten Schreibtisch rechts mit Freundlich-/ und auch Beharrlichkeit begegnet, bekommt man sofort bei Beantragung die Nummer mitgeteilt. Mit dieser Nummer, also noch ohne Unterschrift und Stempel der Behörde, konnten wir innerhalb der vergangenen Wochen mehrfach bei verschiedenen Notaren eine escritura beurkunden. Und noch eine Kleinigkeit am Rande: Seit früher Kindheit fehlt mir anscheinend irgend chip, um mich auf asphaltierten Strassen orientieren zu können. Daher bricht mir regelmässig der "Angstschweiss" aus, wenn ich - womöglich noch unter Zeitdruck - irgend etwas finden muss, dass ich nicht im Navigationsgerät auffinden kann. Und dieses fröhliche Amt hat die offizielle Anschrift Calle de Tenerias in Castellon. Ich bin daran gewöhnt, nach Strassen in Valenciano und Castellano zu suchen, also Calle oder Carrer, mit de oder ohne etc. Mein System (Tom-Tom) findet in keiner Schreibweise IRGEND ETWAS. Versuchen Sie es mal mit Carrer d'adabaries, denn so steht der Name auf dem Strassenschild. Sachen gibts....

N.I.E. Nummer Castellon

2009-04-22T17:19:00.005+02:00

Eine kurze Episode aus dem täglichen Leben eines Vermittlers in Spanien, die ich Ihnen nicht vorenthalten will. Bekanntlicherweise bedarf es zur Beurkundung einer escritura in Spanien für ausländische Mitbürger einer sog. N.I.E. Nummer, damit der Eigentumswechsel im Landregister auch eingetragen wird. Am 03.04.2009 erhielten wir von unserem Anwalt die Information, dass es jetzt in Castellon möglich seie, besagte Nummer bei persönlichem Erscheinen sehr kurzfristig zu bekommen. Anruf am 06.04. nachmittags, ob betreffendes Amt (für einen Schweizer Kunden) am 07.04. geöffnet hat, jawohl zwischen 14:30 und 16:30) und am 07.04. als schweizerisch-deutsches Team Vorbeifahrt am Amt um exakt 14:25. Nach erfolgtem Einparken und Rückkehr zum Amt 5 Minuten später fanden wir eine verschlossene Tür mit einem DIN A4 Zettel: Dieses Amt ist am 06.07.08.09.14.15. und 16.04 nachmittags geschlossen. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass der Kunde eine Anfahrt von gut 150 Kilometern hatte, nur um die Nummer zu beantragen. ES HAT GRÜNDE, warum dieses Land im Moment wirtschaftlich ein wenig am Boden liegt........

Baugenehmigung Cervera del Maestre

2009-03-27T20:21:00.004+01:00

Gestern bekamen wir die Nachricht, dass für einen unserer Kunden die Genehmigung zur Errichtung eines recht grosszügigen Einfamilienhauses erteilt wurde. Bei all den negativen Nachrichten über die Costa Azahar als Teil von Spanien wollen wir an dieser Stelle gerne auch ein Lob aussprechen. Der Bauantrag wurde im Dezember, als der neue Plan General in der abschliessenden Verhandlungsphase war, eingereicht. Und jeder, der die Gemeindeverwaltung von Cervera kennt, weiss, dass dort mit relativ wenigen Mitarbeitern ein erhebliches Arbeitspensum bewältigt wird. Wir meinen, dass man als Antragsteller bei einem komplexen Vorgang wie der Erteilung einer Genehmigung zur Errichtung einer Villa auf ehemals landwirtschaftlich genutzter Fläche mit drei Monaten Bearbeitungsdauer sehr zufrieden sein kann. Wir freuen uns mit unseren Kunden auf die Erstellung eines wunderschönen Baukörpers, der sich nicht typischer in eine rustikale Umgebung einfügen könnte. Wenn wir es zeitlich hinbekommen, können Sie das Haus zeitnah auf unserer homepage wachsen sehen...

Fincas mit Meerblick nahe Calig und der Küste

2009-03-18T20:20:00.004+01:00

Der spanische Immobilienmarkt hat sich in Teilbereichen mit erstaunlicher Geschwindigkeit zu einem reinen Käufermarkt entwickelt, das heisst, Verkäufer müssen sich auf Preisnachlässe von bis zu 40% einlassen, sofern Sie wirklich verkaufen wollen oder müssen. Insbesondere der zweite Hand Markt im Segment der Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser leidet erheblich unter einem derzeit gigantischen Überangebot. Unsere Meinung hierzu: es wurde Zeit! Die Preise entlang der Küste waren in den vergangenen Jahren derartig explodiert, dass ganz einfach den Kaufpreisen kein realistischer Gegenwert gegenüber stand. Wir meinen, Spanien ist auf einem guten Weg, um wieder attraktiv für Käufer zu werden, allerdings wird dieser Prozess für einen Grossteil der Bevölkerung relativ schmerzhaft werden. Bei wirklich schönen Fincas, wie wir sie zum überwiegenden Teil im Angebot haben, sehen wir kaum Tendenzen zu einem Preisverfall. Und dies hat einen einfachen Grund: Wo bekommt man in einem Preisrahmen zwischen 45.000 Euros und 60.000 Euros herrliche Fincas (inklusive einer Wasseraktie, die hier für einen Bauantrag in den meisten Gemeinden zwingend notwendig ist) mit mehr als 10.000 m² Grund und der Möglichkeit, legal ein Einfamilienhaus zu errichten ? Unsere Preise waren von jeher marktgerecht und bis dato können wir uns über fehlende Kunden nicht beklagen. Allerdings hat auch in unserem Bereich die grosse Krise einen Vorteil: das Heer der sog. Finca-Vermittler, die in den vergangenen Jahren aufgrund falscher oder unzureichender Beratung unter Anrichtung erheblicher wirtschaftlicher Schäden vielfach "schnelles Geld" verdient haben, schliesst reihenweise die Tür. Ein Grund mehr, wieder nach Spanien zu schauen.

Umwandlung in Schutzgebiete Cervera del Maestre

2009-02-18T19:59:00.004+01:00

Nachdem in der Gemeindeverwaltung von Calig schon seit Monaten keine Baugenehmigungen mehr erteilt werden, werden nun auch in Kürze in vielen Poligonos der Gemeinde Cervera del Maestre keine Genehmigungen mehr erteilt, da Millionen von m² im neuen Plan General als NICHT bebaubar ausgewiesen werden. Der Plan wurde am 28.01.2009 innerhalb Gemeinde verabschiedet und am 07.02.2009 im Boletin veröffentlicht. Daher sollten Sie bei jeder Finca Ihren Vermittler befragen oder in der Gemeinde vorsprechen, ob Sie innerhalb dieser Gebiete liegen könnte. Ob diese Politik der Kommune sachgerecht ist, bleibt aus unserer Sicht fraglich. Zum einen fehlen den Gemeinden Einnahmen, zum anderen werden Eigentümer von Grund und Boden ohne vorherige Anhörung quasi enteignet, denn der Wert einer solchen Parzelle sinkt naturgemäss dramatisch. Wir unterstützen sicher wohlverstandenen Schutz unserer Natur und der Umwelt, nur können wir bei Parzellen, die ausschliesslich mit Oliven oder Orangen bepflanzt oder keinerlei Bewuchs aufweisen, das Schutzbedürfnis nicht nachvollziehen. Bei einer insgesamt schlechten Konjunktur können auch auf diese Weise Arbeitsplätze z.B. für Anwälte, zusätzliche Staatsdiener etc. geschaffen werden. Wir bleiben gespannt....

Wer sind wir eigentlich ?

2009-02-18T19:23:00.001+01:00

Die Autoren dieser Seite sind Inhaber einer familiengeführten Immobilienagentur, die mit Freude und Überzeugung Menschen aus ganz Europa Fincas entlang der Costa del Azahar in Spanien vermitteln. Eine Auswahl unserer Angebote finden auf unserer Homepage.

Kommen Sie wieder, wir informieren in loser Form über Aktuelles aus der Gegend.

Baurecht für Fincas an der Costa Azahar

2009-02-17T19:14:00.004+01:00

Lieber Leser, heute also eröffnen auch wir zeitgemäss einen Blog, der sich mit dem Thema Fincas in der Comunidad Valencia, speziell in der Provinz Castellon, befasst.

Aufgrund unzähliger Anfragen wollen wir heute mit einer kurzen Einführung in das Baurecht beginnen.

Fincas mit mehr als 10.000 m² Fläche:

Unabdingbare Grundvoraussetzung für die Errichtung eines zum dauerhaften Wohnen geeigneten Gebäudes sind mind. 10.000 m² Land sowie Wasser. Hier wird regelmässig ein eigener Brunnen oder die Vorlage von Wasseraktien anerkannt. In manchen Gemeinden wird auch ein Wasserdepot anerkannt, was wir Ihnen jedoch aus wirtschaftlichen Gründen nicht empfehlen können, da das anzuliefernde Wasser zu vergleichsweise hohen Unterhaltskosten des Hauses führt.

Wasseraktien werden von lokalen Brunnenbetreibergesellschaften verkauft und sind mit dem Recht verbunden, eine in der Aktie spezifizierte Fläche dauerhaft zu bewässern. Diese Vorschrift stammt aus der Zeit, als die Brunnengesellschaften landwirtschaftliche Plantagen mit Wasser versorgt haben – für Ihr Wohnhaus bietet bereits eine Aktie ausreichend Wasser. Die Anzahl der zu erwerbenden Aktien wird von der jeweiligen Gesellschaft festgelegt; im günstigsten Fall wird Ihnen eine Aktie verkauft, teilweise bestehen die Gesellschaften auch darauf, dass Sie Aktien analog der jeweiligen Gesamtgrösse Ihrer Finca erwerben.

Strom ist nicht Bedingung für die Erteilung einer Baugenehmigung. 70 % des Warmwassers müssen Sie mit alternativer Energie, z.B. Solarpaneelen erzeugen.

Je Finca ist – unabhängig von der Grundstücksgrösse - nur ein Baukörper genehmigungsfähig. Ein erfahrener Architekt hat hier jedoch einen gewissen Gestaltungsspielraum, so dass man verschiedene Bauteile fest miteinander verbinden kann. Für Ihren Bauplatz gibt es Abstandflächen zu den Nachbarn und öffentlichen Wegen einzuhalten; die Gebäude dürfen eine Firsthöhe x nicht überschreiten.

Ferner benötigen Sie zur Erlangung einer Baugenehmigung und Errichtung Ihres Hauses:

einen bei einer spanischen Architektenkammer zugelassenen Architekten - einen weiteren technischen Architekten - eine gebührenpflichtige Genehmigung der jeweiligen Gemeinde
ein Bodengutachten - eine Studie über die Umweltverträglichkeit Ihres Hauses und die Einordnung in die jeweilige Landschaft - eine Studie über die Sicherheit und Gesundheit auf der Baustelle - eine Versicherung, die Ihnen 10 Jahre Gewährleistung auf die Konstruktion gibt

Darüber hinaus fallen verschiedene weitere Gebühren für die Abnahme Ihres Hauses, die Eintragung des Gebäudes im Grundbuch etc. an.

Die Gesamtkosten von der Beantragung der Baugenehmigung bis zur Eintragung Ihres Hauses im Register summieren sich rasch auf mind. 20.000 bis 40.000 Euro (die Spanne entsteht aus dem Umstand, dass der überwiegende Teil der Kosten naturgemäss prozentual zur Grösse Ihres Hauses wächst). Dafür haben Sie jedoch auch die Gewähr, dass Ihr Haus legal und – bei Auswahl eines erfahrenen Teams – fachgerecht errichtet wurde.

Eine gewerbliche Nutzung einer Finca Rustica ist normalerweise nicht gestattet. Auf Anfrage bei der jeweiligen Gemeinde und der Comunidad Valencia werden im Einzelfall Sondergenehmigungen erteilt. Hierbei wird regelmässig eine einmalige Abgabe pro überbautem m² Land an die Kommune fällig, da die Kommune an der erheblichen Wertsteigerung einer solchen Parzelle partizipieren möchte.

Bitte verstehen Sie diese kurze Einführung bitte als das, was es ist: eine Einführung…..

Das Privileg, auf einer ehemals landwirtschaftlich genutzten Fläche legal ein Wohnhaus errichten zu dürfen, hat seinen Preis und erfordert den Sachverstand und die Erfahrung eines gestandenen Teams von professionellen Dienstleistern.

Über das Vorgenannte hinaus gibt es eine Fülle von Details zu beachten, damit sich Ihr Vorhaben relativ reibungslos realisieren lässt.

Bitte begeben Sie sich mit Ihrem Vorhaben von Anfang an nur in die Hände fachkundiger Vermittler, die die notwendige Erfahrung aufgrund realisierter Vermittlungen und – im Idealfall – durchgeführter Bauvorhaben dokumentieren können, damit Ihr Vorhaben nicht unnötig erschwert wird oder gar scheitert.

Gerne überzeugen wir Sie von unserer Kompetenz und unterbreiten Ihnen ein detailliertes Angebot aus einer Hand. In unserem in Jahren gewachsenen Team finden Sie, was Sie benötigen: bildschöne Fincas zu marktgerechten Preisen, eine eingesessene Baufirma mit zahlreichen Referenzen, gewachsene Kontakte zu den jeweiligen Gemeinden, mehrsprachige Architekten, Brunnenbauer, Anwälte und nicht zuletzt uns selbst, die wir Ihnen fast jede Frage umgehend beantworten können.

Fincas mit weniger als 10.000 m² Fläche

Für Grundstücke, die weniger als 10.000 m² Fläche aufweisen, gibt es legal keinerlei Baugenehmigungen zur Errichtung eines zur dauerhaften Bewohnung geeigneten Gebäudes. Genehmigungsfrei dürfen Sie in der Regel ein sog. Casa de Aperos (entspricht in etwa einem Schuppen für landwirtschaftliche Geräte) errichten mit einer Maximalgrösse von 5 x 4 Metern. In der Praxis werden diese Schuppen oft im Laufe der Jahre erweitert, obwohl dies bei genauer Auslegung des Gesetze nicht zulässig ist. Dies geschieht also immer auf eigene Verantwortung.

Das Abstellen eines Wohnwagens kann Ihnen auf Ihrem eigenen Grund und Boden normalerweise niemand verwehren, sofern dieser nicht fest mit dem Boden verbunden wird. Auch dies wird in der Praxis anders gehandhabt, allerdings wiederum auf eigenes Risiko.

Das Abstellen eines sog. Motorhomes, also eines Wochendhauses auf Rädern, ist ein umstrittenes Thema, denn hier befinden Sie sich nach unserer Auffassung in einer „Grauzone“. Sofern dieses mobile Wochendhaus mobil - also auf Rädern – verbleibt, sollte es eigentlich ebenfalls genehmigungsfrei sein. Allerdings wird von einigen Gemeinden die Auffassung vertreten, dass jegliches Gebäude, dass zur dauerhaften Bewohnung geignet ist, genehmigungspflichtig ist. Und dies ist ja gerade bei Grundstücken unter 10.000 m² nicht möglich. Im Zweifel sollten Sie hier, um nachträgliche Hindernisse zu vermeiden, bei der jeweiligen Gemeinde direkt anfragen.

Bei im Landregister und/oder Kataster eingetragenen Gebäuden (teilweise finden Sie auf dem Gelände nur noch Mauerreste) kann im Einzelfall bei der Gemeinde ein Wiederaufbau des ursprünglich vorhandenen beantragt werden.

Ferner finden Sie teilweise Liegenschaften, die vor gewissen Stichtagen errichtet wurden und daher trotz Unterschreitung der heute gültigen Mindestgrösse von 10.000 m² seinerzeit legal errichtet wurden und auch im jeweiligen Landregister als solche verzeichnet sind.

Wir hoffen, Ihnen zumindest einen kurzen Überblick über die legalen Möglichkeiten aufgezeigt zu haben.

Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass das Vorgenannte keinerlei Anspruch auf Richtigkeit oder Vollständigkeit erhebt, da sich die Gesetze und Durchführungsbestimmungen ständig weiterentwickeln und darüber hinaus auch von den jeweiligen Gemeinden unterschiedlich ausgelegt werden. Ferner gibt das Ausgeführte teilweise die subjektive Meinung des Verfassers wieder.

Insofern übernehmen wir keinerlei Haftung für das Vorgenannte und empfehlen Ihnen, grundsätzlich Ihren individuellen Einzelfall mit uns zu besprechen und darüber hinaus ggf. weiteren, fachkundigen Rat einzuholen.